Le pourquoi de la remise en cause de décret exécutif 09.18 du 20.01.09 fixant la règlementation relative à l’exercice de la profession d’agent immobilier (uniquement dans sa partie agence immobilière).

D’ABORD

   
1-    Parce qu’il n’a pas pris en compte le projet initial du Décret initié par le Ministère du Commerce avec la collaboration du Ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme et de la FNAI (Annexe 01).2-    Parce qu’il n’a pas pris en considération les conclusions de la commission interministérielle chargée d’harmoniser les textes règlementant les professions et activités soumises à inscription au registre de commerce, commission représentée par les Ministères suivants : Ministère du Commerce, Agriculture, industrie, Intérieur, Finance et Habitat et le C.N.R.C, et la FNAI (Annexe 02).

ENSUITE           

1-    Le Décret fait référence à l’Ordonnance 03.03 du 19.07.03 relative à la concurrence, mais ne tient nullement compte notamment de ses articles 04 et 05, l’article 04 stipule que les prix des biens et services sont librement déterminés par le jeu de la concurrence, l’article 05 précise que les biens et services considérés stratégiques, peuvent faire l’objet d’une règlementation des prix par décret avis du conseil de la concurrence, or le projet de ministère de l’Habitat n’a pas respecté ces articles.2-    La loi 04.02 du 23.06.04 fixant les règles applicables aux pratiques commerciales - l’article 19 interdit de revendre un bien à un prix inférieur à son prix de revient effectif. Or le Décret Exécutif dans son article 34 n’a pas tenu compte de la réalité du prix de revient de la prestation assurée par l’agence immobilière (sauf la location qui peut être conforme), l’article 26 quant à lui il interdit toutes pratiques déloyales contraires aux usages, or en introduisant l’activité de courtier, le Ministère de l’Habitat a encouragé une activité non seulement parasitaire à la profession, mais qui n’a aucune responsabilité devant les clients, et d’un niveau inferieur, bénéficiant de la même rémunération que l’agence immobilière. Le Décret, n’a pas tenu compte du point 08 article 26 qui interdit l’implantation immédiate du concurrent (courtier) dans le but de profiter de la notoriété de l’agence immobilière.3-    Le Décret Exécutif 97.40 du 18.01.97 relatif aux critères de détermination et d’encadrement des activités et profession règlementée soumises à inscription au R.C ; dans son article 5, il est précisé que le texte règlementaire devra identifier avec précision la nature de la profession à règlementer par référence à la nomenclature des activités économiques soumises à inscription au RC, or le Décret Exécutif règlementant la profession de l’agence immobilière code 611.004 n’a pas pris en considération le contenu de l’activité (et de ses activités accessoires) et l’a amoindri le D.E ne règlemente pas la profession, il s’est contenté des généralités oubliant l’essentiel (la relation contractuelle, le mandat, le bon de visite, les reçus, les décharges, et la déontologie professionnelle), et n’a nullement tenu compte des obligations spécifiques citées par le décret cité ci-dessus.Il est à signaler que le Ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme aurait du règlementer la profession depuis la publication du décret 97.40 et non pas attendre 12 ans et vouloir l’application avec effet rétroactif.4-    Le Décret Exécutif 97.41 du 18.01.97 relatif aux conditions d’inscription au R.C. Toutes les agences immobilières sont détentrices d’un R.C délivrés au sens dut dit Décret Exécutif et ne sont donc pas concernées par l’alinéa 11 de l’article 12 du décret 97.41 qui fait obligation d’un agrément pour l’exercice de profession soumise à celui-ci ; l’agence immobilière n’était pas soumise à agrément et ne peut y avoir rétroactivité aussi et pour régler le problème des agences immobilières en activité, il faut leur établir simplement un agrément de règlementation.

ENFIN

Pour revenir au Décret Exécutif 09.18 relative a l’exercice de la profession d’agent immobilier.  1-    L’article 1^er du Décret Exécutif précise qu’en

 application des dispositions de l’article 28 du décret législatif 93.03 du 1.3.93 le présent décret à pour l’objet de fixer la règlementation relative à l’exercice de la profession d’agent immobilier, or l’article 28 nous renvoie vers l’article 21 qui ne traite que de la relation entre bailleurs et locataires où est l’agence immobilière ?

2-    L’article 03 précise les activités qui entrent dans le code de la profession sont.

2.1- l’entremise.                        

Ou est la différence entre ces deux définitions    2.2- le courtage immobilier.         

Par ailleurs dans tous les pays du monde l’administrateur des biens n’est pas considéré comme étant agent, car il intervient pour compte.

3- L’article 08 exige de l’agence immobilière (agence) un diplôme immobilier supérieur avec une expérience de trois années consécutives à condition que celles-ci n’aient pas pris fin depuis au moins 03 années à la date de dépôt de la demande. L’agence immobilière (agence) n’est qu’un commerçant ayant pour mission essentielle l’entremise ; pourquoi alors cette exigence ; il n’est pas le réalisateur de l’acte, et son métier n’exige de lui aucune connaissance particulière économique, commerciale, comptable ou technique, à la rigueur il doit avoir des généralités. Et même s’il est universitaire, il n’a que des aptitudes à la profession et non pas sa maitrise (voir tableau en annexe 03).

Exiger du postulant à l’agrément d’avoir trois années d’expérience sans interruption c’est fermer porte et fenêtre aux jeunes universitaires.Par ailleurs ou est l’Université algérienne ou Institut qui forme l’agent immobilier pour avoir un diplôme universitaire d’agent immobilier.Les instituts algériens ne délivrent qu’un diplôme TS agent immobilier après 36 mois d’étude et la présentation d’un mémoire. Pourquoi le Décret déclasse t-il ce diplôme.Il est demande aux postulantes ne remplissant pas les conditions d’aptitude de bénéficier de la collaboration permanente et effective d’une personne physique répondant aux conditions du décret.L’agent immobilier est mis en minorité dans sa propre entreprise et il reste à la merci d’une menace de départ du collaborateur ; qui-peut assurer la stabilité de ce collaborateur ; peut-il être rentable au moins pour subvenir à son salaire et charges y afférentes.Ce collaborateur ne sera-t-il pas tenté de quitter son employeur une fois le métier maitrisé. Que va-t-il rapporter sur le plan professionnel.Par comparaison à la Tunisie et au Maroc il n’est exige aux agents immobiliers qu’un niveau de terminale.

4- L’article 28 précise que l’agent immobilier doit a)     S’acquitter de ses obligations selon les usages de la profession. Où sont les usages à part les règles de déontologie de la FNAI pour ses adhérents. Un décret devra définir les règles et non pas les usages qui restent indéfinis.b)     Fournir la meilleure qualité de service-il fallait alors définir le service à fournir par l’agence.c)     Afficher le barème et les tarifs ?

5-Article 30 l’agent immobilier est tenu de fournir annuellement un rapport chiffre sur ses activités- le rapport chiffré de quoi ?

6- L’art 31 exige la remise de document à tout contrôleur habilité alors que l’article 33 l’oblige au secret professionnel ; comment peut ou alors s’assurer du secret professionnel.

7-L’article 34 oblige l’agence immobilière à une rémunération fixée en contradiction avec les règles de la concurrence- par contre elle n’oblige pas l’administration des biens.Sur quelle base cette rémunération à été fixée.(Annexe 04 barème international des honoraires des agences immobilières).

8-L’article 35 le mandat qui lie l’agent immobilier à ses clients doit être par écrit et définissent clairement les droits et obligations des parties. Alors que le mandat et la base essentielle de la relation mandant mandataire le Décret ne définit aucun modèle et laisse la porte ouverte à toute forme de mauvaise interprétation.

9- L’article 37 : sanction administrative.Le Décret ne prévoit pas comment le Ministère de l’Habitat peut être saisi pour sanctionner le fautif et quels sont les moyens de défense du mise en cause et comment peut-on établir le non respect des règles et usage de la profession en l’absence d’un écrit (mandat).L’article 37 dans sa partie retrait définitif de l’agrément, indique que si les conditions ayant prévalu à l’obtention de l’agrément ne sont plus remplies, donc l’agent immobilier qui à perdu son collaborateur verra la perte de son agrément.L’agence immobilière aura toujours sur sa tête l’épée de damocles.

10- Article 40 : de part l’article 02 du code civil cet article aurait du stipuler que les agents en activités à la date de la publication du présent décret bénéficieront d’un agrément de régularisation sous réserve de présentation d’une attestation de stage de mise à niveau délivré par un institut public de formation.

11- En conclusion la FNAI se démarque totalement de ce décret qui n’a pas pris en considération ses remarques, et met à témoin l’opinion publique sur les conséquences très fâcheuses lorsqu’il sera appliqué dans sa rigueur.Le citoyen retiendra pour l’Histoire de quel côté était la vérité et le bon sens.                                                                  

Information Générale          

      Une rencontre d’information a eu lieu le jeudi 13 mai 2010 à Sétif entre le SARL groupe BELAYAT et fils et les agents immobiliers adhérents à la FNAI du bureau de la wilaya de Sétif, la rencontre présidée par Monsieur BELAYAT HASNAOUI président directeur Général du groupe avait pour thème.  

1-proposition de partenariat.  2-présentation du projet dont les appartements et les garages seront mis en vente  par l’intermédiaire des agents immobiliers.                 

 La réunion s’est tenue  en présence du président de la FNAI Mr HACENE DJEBBAR.            

       Le partenariat a pour objet de mettre à la disposition des agents immobiliers adhérents à la FNAI pour vente les produits réalisés par la SARL BELAYAT, ce type de partenariat est une première en Algérie, ce qui va permettre au promoteur de se dégager des problèmes de la commercialisation de ses produits pour se consacrer exclusivement à la réalisation et à la perfection de ses projets immobiliers en tenant compte des réserves de la clientèles et des remarques et observations transmises par les agents immobiliers .

      L’assistance était unanime pour relever l’absence de cette culture de partenariat promoteurs immobiliers-agents immobiliers et de ce fait il est indispensable de créer  un climat de confiance sans faille.L’agent immobilier prendra en charge son client à partir de la visite du bien jusqu'à la réception des clés des biens achetés et l’établissement d’un état des lieux.  

      La relation groupe BELAYAT-agents immobiliers ne sera effective qu’à partir de la signature de contrat de partenariat par les concernés.L’agent immobilier est tenu au respect des conditions de vente du promoteur,Une procédure de travail sera arrêtée pour que le  déroulement de ce partenariat se passe dans le respect mutuel des intérêts des parties.

      Ce type de partenariat dont le porte flambeau est sans conteste le groupe BELAYAT et le bureau FNAI Sétif ; peut se développer pour devenir un exemple pour les autres wilayate.                       

 Le président de la FNAI                                                                                        Hacène Djebbar